08元月二手房:外冷酝酿内热,价量环比分别涨0.93%、降17%

  2008-06-27 10:32:00       

 

200712月份二手房市场进入岁末年初调整期后,成交量和客户需求量一路下降,到20081月份,随着春节的日益临近,二手房需求及成交受到冲击较大,步入年前成交低谷。但在此二手房成交外部遇冷之时,诸如个别区域逆市提价、部分区域房源惜售等情况也正在影响未来二手房成交局势,可以说08开年的二手房市场从表象上来看依然延续年底的成交淡季,但实际上已从内部发生着悄然的本质改变。

据“链家地产”市场研发中心统计数据分析,20081月份二手房成交量环比去年12月份下降17%,成交价格上涨0.93%,达到9494/平米。“链家地产”市场研发中心认为,元月二手房量跌价涨现象主要由以下三个本月最区别以往的特点造成:

首先,优势集中区域延续热市,价量双涨

据“链家地产”市场研发中心统计数据分析,1月份万柳、世纪城、白石桥、阜城门等多个区域二手房市场出现价量双涨现象,成交量均有12成左右的增长,成交价格涨幅则在13%左右不等。“链家地产”市场研发中心认为,这些区域都是典型的二手房成交优势集中区域,即供需比在15以上、区域需求以自住为主并且支付能力较强、区域房源放量平稳并且与主流需求对接度高,这些区域二手房市场的特点赋予了成交非常大的优势,让区域市场在季节性波动下依然可以保持平稳的走势。

其次,后市强劲区域房源惜售,量跌价稳

据“链家地产”市场研发中心统计数据分析,1月份团结湖、方庄、西直门、中关村等多个区域二手房源相比12月份都有12成左右的下降,成交价格基本持平或有3%以内的微升。“链家地产”市场研发中心认为,这些后市强劲的区域主要包括两类:一是自住需求为主供需比较高的区域,这类区域不但节后市场反弹最明显,即使当前淡季也依然有大部分区域保持着价量双涨的势头;二是年后租赁市场火爆的区域,这让区域的长线投资和自住需求都会积极入市,导致节后价量上涨明显。因此,由于对年后市场的良好预期,这些区域的很多房产持有者开始将出售策略转变,抱着与其淡市相对低价挂牌,不如静待节后旺市高价出售的心态,造成了区域房源的惜售。而由于部分业主的惜售和绝大部分业主对节后区域市场的良好预期,整体房价当前淡市依然坚挺。

再次,120平米以上二手房成交占比大幅上涨6%,达到20%

据“链家地产”市场研发中心统计数据分析,1月份120平米以上大户型房产成交占比达到20%,相比上月上涨了6%。其中,总价200万以上的中高档房产占到近八成。“链家地产”市场研发中心认为,大户型中高档住宅占比的大幅上涨也是本月二手房价格上涨的直接原因。而中高档住宅在淡季依然走高主要是由于两个原因:首先,需求者对未来中高档住宅市场走高的预期非常强烈,与中小户型受限价房等保障性住房的冲击不同,中高档二手房在市场上几乎没有同类型替代品;其次,中高档住宅受贷款紧缩政策影响很小,购买力受到冲击的现象微乎其微。因此中高档住宅受季节性淡季影响非常小,成交量的平稳导致了其成交占比的大幅上升。

最后,“链家地产”市场研发中心认为,08开年二手房成交依然延续岁末年初的淡市,但其一些表现特征已与往年区别开来,热点区域业主的恃市而沽或者惜售心理,都从侧面说明当前二手房市场已渐趋理性,这些现象将是导致春节后二手房市场开始走热的直接因素。


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